待望の高齢者専用住宅

GDP国内総生産。
国内において1年間に生産、獲得された最終生産物の価値総額。
国内の経済動向や景気を判断するうえでの基本的な指標の一つ。
また、同様に、某駅からバス便の住宅地では、 35万円～40万円であった。
40万円の土地の183%となれば73万円であるが、現在、われわれ不動産業者がここを仕入れて売るにしても、こんな値段では買えない。
このようにみてみると、通常の住宅地の実際の取引では、GDPと比較して、それ以下に下がっているものは少ない。
ところが「投資物件(収益物件)」となると、これ以上に下落している。
例えば、実際に取引した事例で平成2年に新築されたマンションを例にとって見ると、当時、土地の仕入価格が240坪を坪当たり180万円で購入し、 4億3200万円、建物を鉄筋コンクリートで220坪、 2億円で建てたものが売りに出た。
総額6億3200万円のものが3億4800万円である。
価格的に高額ということや、居住系のファミリータイプのマンションで利回りが低いこともあって、結局、買い手が付かず、 3億円に近いところまで下がり、 2億8000万円で価格交渉の末、成約となった。
この物件の場合、賃料収入は年間2000万円くらいあるから表面利回りとしては7%程度であるが、建物価格を現在の建築コストに照らし合わせ1億4300万円が新築価格として、減価償却を35年とすると残存価格は1億2200万円。
これを2億8000万円から差し引くと、土地価格は減価償却建物や設備などの価値について、年度の経過とともに目減りしていく価値分を経費として計上すること。
最初の投資(物件購入)によって支払いはすんでいるため、その後は帳簿上だけの経費になり、実際の支出は伴わない。
1億5800万円、坪単価になおすと65万円程度になる。
ところが、我々が現状、この土地の更地価格を査定するとなれば坪当たり80万円は下らないのである。
また都心部でも、平成3年に新築された物件が売りに出た事例では平成2年に土地100坪を7億円で仕入れ、平成3年に350坪の新築マンションを4億円で建築したものがあった。
結果的に成約価格は3億2000万円である。
この場合も同様に計算すれば、現在、同様な建物を建築したとすれば、少なくとも2億8000万円はかかるから、これを前記のように35年程度で減価償却を計算すると、建物の残存年数を27年として残存価格は2億1600万円。
すると土地価格は1億400万円となり、都心部の土地が1坪当たり100万円程度で購入できる計算になる。
このように「投資物件(収益物件)」は、異常なほど安値で買うことができる計算になるのである。
また、話は変わるが東京都庁から歩いて1-2分のワンルームマンションの例である。
バブル時に6280万円で取引されたものが売りに出て、成約価格は、何と、 800万円である。
現在、家賃は6万8000円であるから、利回りは10%を超えている。
バブル当時は確かに異常であったが、現在は、普通といえるだろうか。
また、こういった異常といってもおかしくない価格が下がり過ぎた物件が、さらに、これ以上価格が下がるだろうか。
また、仮に価格は下がったとして、「損」は発生するだろうか。
答えは「ノー」である。
もちろん、混乱した市場価格であるから、まだまだ高い価格で売りに出ている物件も多くあることは事実である。
どのような物件でも良いわけではないが、少なくとも賃貸の市場性を把握して、安定した需要が見込まれるようなエリアの物件であれば、その収益還元価格で計算して買えるような物件に「利益」が潜んでいる、のである。
住宅投資の推移荏)平成2暦年価格による実質値(年度)資料) 「国民経済計算年報」 (経済企画庁) (2)不動産価格が上昇に転じる時期先にも述べたように、マクロ的にはまだまだ「公示価格」は下がり、政策的要因がきいてこなければ、地価は停滞するだろう。
しかしながら「公示価格」とは、昨年の8月頃から調査を行い、今年の1月に時点修正の上、 3月に発表される数字である。
つまり、「公示価格」が発表されるたびに、不動産価格が上がったの下がったのと騒ぐことは、古いことばを持ち出せばナンセンスである。
先にも述べたように、首都圏の不動産の価格は、名目GDPの伸び率とほぼ同じレベルまで下がり、横ばいの状態である。
では、果たして、名目GDP、および名目賃金指数が少なからずも上昇しているのに、不動産価格だけが今後も下落を続けるだろうか。
私は、そうは思っていない。
「マネーサプライ」は4%近くも伸び、不動産価格が下落して、今では実質投資利回りでも5%を超えている。
それなのに不動産に「投資資金」が回って来ないはずがない。
単純なる需給バランスでは、とっくに需要が供給を上回り、価格上昇に転じてもおかしくはない。
しかし、価格上昇に転じないのは、「政策的要因」や「金融機関」にまだ体力がないだけである。
現在では、政府の土地政策等が価格抑制から利用促進の方向に転換しており、躍50B E.不動産投資の基本的考え方起になって景気対策を打ち出している。
話は若干それるが、過去のバブル抑制の頃を思い浮かべてもらいたいが、日本の政府のやることはいつも後手にまわっては、過剰なことをしすぎて失敗する傾向にある。
詳細についてはここで触れることは避けるが、イメージとして話をすれば、日本という風呂屋があったとする。
そこの客が番頭さんに「ちょっとぬるいから、沸かしてくれ!」というとインテリで怠け者の風呂焚きが返事は良いが働かず、客がいい加減、怒り出した頃に慌てて薪を大量にくべてしまうから、今度は熱くて仕方がない。
客が熟すぎると文句を言うと、怠け者の風呂焚きは薪をくべるのを止めて、今度は、いくら客や番頭が文句を言おうとふて腐れ、風呂焚きの仕事を怠ってしまった。
あまりに冷めすぎた風呂にはいたたまれず客は逃げるわ、番頭は首になるわで、たいへんなことになってしまった、というのが現在の日本の姿ではないか。
言わずと知れるが、客は国民で、番頭は総理、風呂焚きは官僚であるが、現状の日本はというと、冷め切ってしまった風呂を、自分の身の危険を感じた風呂焚きと新しい番頭さんで一生懸命、薪をくべているが、温度の下がりきった風呂が頃合いの湯かげんになるまでには時間と薪の量がいい加減かかってしまう、といったところだ。
しかしながら日本は、かねてより先進国と比較して、労働に美学を感じる国民性があり、また、商売は上手だ。
また、相変わらず貿易黒字は拡大している。
今後、更に続くリストラによって経営効率は良くなり、国際競争力も一段と強くなるはずである。
私が考えるには、経済はそこそこ立ち直りかけているのに、どうも金融機関がいただけない。
やはり問題を先送りした金融機関は、いまだに不良債権処理に追われてしまって、本来の仕事である信用の創造には至っていない。
そればかりか、むしろ不良債権処理に追われ、本末転倒な事態を招いているのである。
例えば、最近の事例では、私の自宅近くに中堅のゼネコンがあり、年商50億円程度の売り上げを上げていた。
ところが、公共事業中心の受注体制であったがために、52B E.不動産投資の基本的考え方売上高が下がるのと同時に、決済の手形の期日が延びる一方になってしまった。
しかし、仕事は減ってはいたものの、堅実に仕事をこなしていた。
ところがメインバンクの要請から、一部の資金繰りで活用していた「信用手形貸付」の金利上乗せと早期返済を迫られ、結局、たったの4000万円の資金繰りがつかなくなり、会社は倒産してしまった。

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